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Das Wichtigste in Kürze:
- Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und eine nicht vorhersehbare Zinsentwicklung erfordern eine gute Finanzierungsplanung.
- Grundsätzlich sollten Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, zur Verfügung haben und gleich zum Start als Eigenkapital mit einbringen.
- Setzen Sie bei der Finanzierung von hohen Summen auf ein leicht verständliches Modell.
- Das sogenannte Annuitätendarlehen ist die einfachste - und meist auch die beste Finanzierungsvariante.
Das häufigste und einfachste Modell: Finanzierung über Annuitätendarlehen
Die meisten Baufinanzierungen laufen in Form des Hypothekendarlehens ab, und in den meisten Fällen ist das für Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr auch die beste Lösung. Dabei stellt Ihnen entweder die Bank selbst den Kredit zur Verfügung, oder sie vermittelt das Darlehen an eine auf Baufinanzierungen spezialisierte Hypothekenbank weiter.
Als Sicherheit stellen Sie der kreditgebenden Bank eine Grundschuld zur Verfügung. Die Rückzahlung erfolgt in monatlich gleichbleibenden Raten - auch Annuität genannt - mit einer anfänglichen jährlichen Tilgung von etwa 1 % bis 3 % des Kreditbetrags. Die aus Zinsen und Tilgung bestehende Rate bleibt immer gleich hoch, während der Kreditbetrag zunächst langsam, dann immer schneller abnimmt. Dadurch erhöht sich im Laufe der Zeit innerhalb der Monatsrate der Tilgungsanteil, während sich der Zinsanteil entsprechend reduziert.
Je höher Ihre anfängliche Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt. Generell sollten Sie, insbesondere in einer Niedrigzinsphase, sofern möglich, eine höhere Anfangstilgung als 1 % einplanen. Wenn Sie das 40. Lebensjahr überschritten haben, sollte die Anfangstilgung mindestens 3 %, ab 45 Jahren 4 % betragen.
Der Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank läuft allerdings nicht bis zur Tilgung der letzten Restschuld, sondern nur bis zum Ende der so genannten Zinsfestschreibungsfrist. Innerhalb dieses Zeitraums darf die Bank die Zinskonditionen nicht verändern, und Sie können Ihre Raten sicher und bequem im Voraus kalkulieren.
Wichtig: Achten Sie beim Hypothekendarlehen weniger auf den Sollzins (vormals Nominalzins) als vielmehr auf den Effektivzins. In diesen sind Faktoren eingerechnet, die trotz gleichbleibendem Sollzins das Darlehen verteuern können. Dazu zählt beispielsweise ein Zinseinbehalt bei der Auszahlung (Disagio) oder eine nicht sofortige Verrechnung der Tilgungsanteile.
Vorteile des Hypothekendarlehens:
- Zinsersparnis durch sofortigen Tilgungsbeginn
- Sicher kalkulierbarer Tilgungsplan
- Transparente Konditionen.
Nachteile des Hypothekendarlehens:
- Feste Bindung an den Tilgungsplan während der Zinsbindungsfrist
- Zuweilen verlangen Banken Mindestkreditsummen von 50.000 Euro oder erheben Zinsaufschläge bei kleineren Darlehenssummen.
